부동산에서 면적은 아주 중요한 개념입니다. 가격의 기준이 되기도 하고, 건폐율이나 용적률 같은 건축규제의 잣대가 되기도 하죠. 그런데 연면적, 전용면적, 공용면적, 건축면적, 대지면적 등 면적 관련 용어가 너무 많아 헷갈립니다. 특히 연면적과 건축면적, 대지면적은 비슷해 보이지만 전혀 다른 개념이에요. 오늘은 이 세 가지 면적 용어의 차이점을 알기 쉽게 정리해 보았습니다. 부동산 면적 개념, 한번 살펴보겠습니다.
대지면적
대지면적은 건물이 들어선 땅의 면적을 말해요. 쉽게 말해 집을 지을 수 있는 땅의 넓이인 거죠. 토지대장이나 등기부등본에서 확인할 수 있는데, 건폐율이나 용적률을 구할 때 분모(denominator)가 됩니다.
예를 들어볼까요? 아파트 단지의 대지면적이 5000㎡라면, 그 위에 지어지는 아파트 건물의 규모를 결정짓는 기준이 바로 이 5000㎡가 되는 거예요.
건축면적
건축면적은 대지에 있는 건축물의 수평투영면적을 말합니다. 바닥에 닿는 부분의 면적인 거죠. 주로 1층 바닥면적을 의미하는데, 건폐율 산정 시 분자(numerator)에 해당해요.
2층 이상 건물이라도 통상 1층 바닥면적만 건축면적으로 봅니다. 그런데 주의할 점이 있어요. 처마나 부대시설의 면적도 일정 기준에 따라 건축면적에 포함되거든요.
건축면적에 포함되는 것들
- 주건축물의 1층 바닥면적
- 부속용도의 면적(계단, 현관, 차고 등)
- 1.5m 이상 처마나 차양의 수평투영면적
- 옥상 돌출물의 면적(옥탑, 계단탑, 망루 등)
연면적
연면적은 건물의 각 층 바닥면적을 모두 합한 면적입니다. 지하층, 지상층을 모두 포함하죠. 쉽게 말해 건물을 수직으로 모두 썰어 바닥 면적을 합한 것과 같아요. 연면적은 용적률 산정 시 분자에 해당합니다.
같은 대지, 같은 건축면적이라도 지상 2층과 10층 건물의 연면적은 크게 차이 나겠죠? 연면적이 클수록 건물의 규모가 크다고 볼 수 있어요.
연면적 포함 여부 예시
- 지하주차장: 포함
- 아파트 베란다: 포함
- 주민공동시설: 포함
- 옥상 공조실: 제외
- 건축물 사이 연결통로: 제외
용어 혼동하지 않기
- 연면적 ≠ 전용면적
- 연면적: 건물 전체의 바닥 면적 합계
- 전용면적: 세대 내부의 사용 가능한 면적
- 대지면적 ≠ 공용면적
- 대지면적: 집을 지을 수 있는 땅의 면적
- 공용면적: 입주민이 공동으로 사용하는 면적
지혜로운 부동산 투자를 위한 조언
대지면적은 땅의 면적, 건축면적은 1층 바닥면적, 연면적은 각 층 바닥면적의 합계. 한마디로 정리하자면 이렇습니다.
투자할 때는 면적별 특성을 잘 이해하는 게 중요해요. 같은 연면적이라도 대지면적이 넓으면 쾌적성이 좋은 거죠. 반대로 좁은 대지에 연면적만 크다면 密度 높은 개발이라 볼 수 있어요.
이는 건물 용도에 따라 장단점이 될 수 있습니다. 주거용이라면 적정 밀도가 좋겠지만, 수익형은 고밀 개발이 유리할 테니까요. 투자자의 안목으로 면적 구성의 적정성을 판단하는 것, 그게 핵심이에요.
