부동산을 알아볼 때 ‘용적률’과 ‘건폐율’이라는 말을 종종 듣게 됩니다. 용적률 몇 %니 건폐율이 어떻다니 하며 말이죠. 그런데 이게 대체 뭘 말하는 걸까요? 부동산 초보자에겐 마냥 어렵기만 한 전문용어처럼 들리곤 합니다. 저도 처음엔 용적률과 건폐율의 개념이 잘 와닿지 않더라고요. 하지만 이해하고 나니 부동산을 보는 눈이 달라졌어요. 같은 면적이라도 건물의 쓰임새나 미래가치가 크게 다를 수 있다는 걸 깨달은 거죠.
오늘은 용적률과 건폐율에 대해 쉽게 설명해 볼까 합니다.
건폐율, 대지에 건물이 얼마나 차지하나
건폐율은 대지 면적 대비 건축물의 바닥 면적 비율을 말해요.
- 건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
- 건축면적: 1층 바닥 면적
- 대지면적: 건물이 들어선 땅의 면적
쉽게 말해 대지에서 건물이 차지하는 비율이 바로 건폐율이에요. 건폐율 40%라면 100㎡ 대지에 40㎡를 지상으로 사용한다는 뜻이죠.
용적률, 건물의 연면적 비율
용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 말해요.
- 용적률(%) = (연면적 ÷ 대지면적) × 100
- 연면적: 각 층 바닥면적의 합계
- 대지면적: 건물이 들어선 땅의 면적
건폐율이 수평 개념이라면 용적률은 수직 개념이에요. 대지에 건물을 얼마나 높게, 넓게 지을 수 있는지를 보여주는 지표인 거죠.
예를 들어 대지 1000㎡에 지상 10층(층별 300㎡) 건물이 있다면 용적률은 300%에요. 즉, 대지면적의 3배 만큼 건물을 짓는 셈이죠.
용적률과 건폐율의 중요성
1. 개발 잠재력 판단의 기준
- 용적률이 높을수록 대지를 집약적으로 쓸 수 있어
- 수익형 부동산일수록 높은 용적률 선호
- 주거용은 쾌적성 위해 낮은 용적률 선호하기도
2. 기반시설 및 교통량 예측 가능
- 건폐율, 용적률로 유발 교통량 추정
- 주차장, 상하수도 등 기반시설 규모 가늠
3. 일조권, 조망권 등 주거환경 영향
- 고밀도 개발로 인한 일조권 침해 소지
- 조망 훼손, 사생활 침해 등 민원 발생 가능
4. 미래 가치 변동 요인
- 용적률 상향 시 개발이익 기대감 작용
- 반대로 하향 조정 시 자산가치 하락 우려
- 도시계획 변경에 따른 변동 리스크 내재
똑똑한 부동산 투자를 위한 조언
부동산을 볼 때 용적률과 건폐율을 확인 하시나요? 앞으로는 꼭 확인하시기 바랍니다. 현재의 수익률과 입지 등 여러 요건들을 살펴보겠지만, 추후 매도할 때 또 중요하게 생각하는 부분이 바로 용적률과 건폐율이기도 합니다.
또한 오랜 시간이 흘러 해당 토지에 새롭게 건물을 지어야 할 때 바로 이 용적률과 건폐율이 중요해지기 때문에 꼭 살펴봐야 하겠습니다.
