임대차계약서 상 ‘영업보장 5년’ 조항
실무상 계약갱신과 관련하여 분쟁이 되는 것이 바로 임대차계약서에 표기된 영업기간 X년 보장’에 대한 부분이며 이를 오해하여 해당 조 항으로 무조건적으로 기재된 기간 동안 영업을 할 수 있다고 생각하 는 경우가 종종 있습니다.
우선, 보광훼미리마트의 임대차계약서 상에는 ‘영업기간 5년 보장’이라 고 되어 있는데 임대차계약서 상 해당 조항을 둔 이유를 보면, 회사 가 계약기간을 5년으로 하는 가맹계약을 체결함으로써 적어도 5년간 은 임대차계약이 유지되어야 하고 가맹점을 열기 위하여 투자하는 집 기, 인테리어 비용 등 비용투자가 세법상 5년간 감가상각을 한다는 점, 또한 통상적으로 회사가 임차하는 목적물이 상가임대차보호법 적 용대상에서 배제됨에 따라 임차권갱신에 관한 보장을 약정에 의하여 받아 두어야 하기 때문입니다.
이에 회사가 해당 조항으로 계약갱신을 청구할 수 있는지를 보면, 계약 당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하므로 회사는 해당 약정에 따라 5년간 계약갱신청구권을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 영업권 보장조항과 이에 따른 계약갱신청구권을 회사가 주장하 기 위해서는 상대방이영업권 보장 조항의 이행을 위해) 회사에게 제시한 임대차계약의 변경된 조건 등이 객관적으로 신의칙에 반하는 것이거 나, 회사가 상대방에게 제시한 조건 등이 신의칙에 반하지 않는 것을 전제로 하여야 할 것입니다.
따라서 각 당사자가 제시하는 해당 조건들이 주변의 임료수준, 물가 상승률 등을 고려하여 객관적으로 신의칙에 반하지 않는 무리한 요 구가 아님에도, 이를 다른 일방의 당사자가 받아들이지 않아, 합의가 성립하지 못한 경우라면, 해당 다른 일방의 당사자는 분쟁 발생 시 불리한 판결을 받을 수 있습니다.
즉, 회사 입장에서는 위 내용들을 고려하여 상대방이 주장하는 요구(임료인상 등)가 신의칙에 반하지 않 는 경우임에도 이를 수용하지 않아 합의에 이르지 못하였다면 회사 의 계약갱신청구권 주장은 권리남용 등으로 판단될 수 있을 것이므 로 이점 주의하여야 하며, 실무상 상대방 주장에 대한 주변 임료수 준 등을 조사하여 상대방의 주장이 객관적이라면 회사의 손익 또는 해당 임차목적물의 점주 등의 손익 등을 고려하여 갱신청구권의 행 사나 임대차 종료를 판단하여 진행해야 합니다.
※ 관련판례
[광주지방법원 2010.5.20. 선고 2009가단 58550판결 [건물명도 등]]
– 보광훼미리마트 판례
해당 조항이 임대차기간 5년의 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여한 조 항임을 인정함,
계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우 에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 그 문언의 객관적인 의 미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지 게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정 한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념 에 맞도록 논리와 경험의 법칙,
그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하 는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.
[대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 [손해배상(기)]]