임대차계약기간 만료 1개월 전 임대인의 의사표시가 없으면 1년 자동연장으로 볼 수 있을까?
많은 분들이 임대인의 의사표시가 없으면 무조건적으로 1년 또는 최 초의 계약기간만큼 자동연장이 되었다고 생각하여 임차료 협의 등의 부담에서 벗어났다고 생각하는 경우가 있으나, 이는 꼭 그렇지 않습 니다.
우선 의사표시가 1개월 전인지 2개월 전인지, 의사표시가 없었다면 임 대차계약이 1년 또는 동일한 기간으로 연장되었는지는 쌍방 간의 임 대차계약서 상 약정을 어떻게 해놓았는지의 여부, 만약 약정이 없다면 법률상 이를 어떻게 규정하고 있는지를 확인하여야 합니다.
즉, 우리나라 민법은 처음의 임대차계약에서의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못하는 것으로 하여 최장존속기간을 제한할 뿐이고, 최 단존속기간을 보장하는 규정을 두고 있지 않아 이는 당사자 간의 약 정(합의)에 의해 정해지며, 그 기간이 만료된 경우에 당사자의 합의로 그 기간을 갱신하는 것은 허용합니다.
이처럼 임대차의 갱신에는 당사자의 합의로 갱신하는 ‘계약에 의한 갱신’과 일정 경우 당연히 갱신되는 ‘법정갱신’이 있습니다.
※ 민법 제651조 (임대차존속기간)
- 석조, 석회조, 연조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소 유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임 대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다.
당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. - 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년 을 넘지 못한다.
※민법 제639조(묵시의 갱신)
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경 우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차 와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료 로 인하여 소멸한다.
※ 계약에 의한 갱신
위에서 설명한 대로 임대차계약의 갱신은 당사자의 합의로 그 기간을 정할 수 있고, 갱신의 횟수는 제한이 없지만 한번 갱신할 때의 기간은 10년을 넘 지 못합니다. 따라서 일부 계약서 등에서 볼 수 있는 ‘위 기간 만료 2개월 전에 상대방에 대하여 문서로써 조건변경의 의사표시를 하지 아니하면, 동 일한 조건으로 1년간씩 자동 연장되는 것으로 한다’는 문구와 같은 자동 연장 조항은 당사자 간의 합의(계약)로 체결할 수 있으며, 몇 개월 전 통지 의무 및 몇 년간의 자동연장 또한 서로 간의 합의에 의해 결정되며, 합의된 조항에 따르게 됩니다.
※ 묵시의 갱신(법정갱신)
서로 간의 약정에 의해 계약을 갱신하거나, 계약서 상 자동연장을 두지 않 은 임대차계약의 경우 위 민법상의 조항에 나와 있는 그대로 임대차계약이 만료한 후 임차인이 해당 임차목적물의 사용 수익을 계속하는 경우에는 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때(‘상당한 기간 내’에 이의를 제기하여야 하는 것에 대하여는 특별한 정함이 없지만 통상 계약만 료 전에 하여야 할 것으로 해석된다) 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.