임대인의 계약위반으로 인한 계약해지 시 위약금
이 책을 보고 있는 여러분 대부분은 임대인이 명도 불이행 등의 임대 차계약서 상의 계약위반 사항으로 임차인이 계약해지를 할 경우 당연 히 임대인은 계약금의 2배를 임차인에게 위약금으로 지급하여야 한다 고 생각하고 있을지 모르나, 이는 상황에 따라 당연하지 않습니다.
만약, 임대차계약서 상에 ‘계약 위반 시에 위약금 조항 앞 사례에 나오는 내용증명 상의 임대차계약서 조항이 일반적인 위약금 조항입니다)이 없 다면 계약해지에 따른 위약금은 계약금의 2배가 되는 것이 아니라 임차인이 임대인의 계약위반에 의해 계약이 해지됨에 따른 자신의 손해를 입증하여야만 손해배상을 받을 수 있습니다. 일반적으로 우리를 헷갈리게 하는 것이 위에서 설명한 해약금 조항과 위약금 조항을 혼돈하기 때문임으로 여기에서 일반적으로 임대차계약서에 들어가는 위약금 조항과 해약금 조항을 비교해 보도록 하겠습니다.
※ 위약금 조항
임대인이 본 계약을 어겼을 때에는 임차인에게 계약금의 2배를 지급하기로 하고, 임차인이 본 계약을 어겼을 때에는 계약금은 무효가 되고 돌려달라 는 청구를 할 수 없다
※ 해약금 조항
임대인은 임차인에게 계약금의 2배를 지급하고, 임차인은 계약금을 포기함 으로써 본 계약을 해제할 수 있다.
보는 바와 같이 두 조항의 차이점은 위약금 조항은 말 그대로 ‘본 계약을 어졌을 경우’를 전제로 두고 있지만, 해약금 조항은(물론 법 률에서 정하는 선이행의 착수를 포함) 위약금과 같은 조건이 없음을 알 수 있습니다.
따라서 상대방의 계약위반으로 임대차계약이 해지되었을 때 해약금 조항을 근거로 계약금의 2배를 달라고 청구할 수 없고, 계약해지에 따라 발생되는 손해를 입증하여 손해배상을 청구하여야 하며, 계약 금을 포기함으로써 임대차계약을 해제하고 싶은 경우에는 임대차계약 서 상에 위약금 조항을 근거로 해제하는 것이 아니라, 민법 제565조 를 근거로 하여 계약을 해제하여야 함을 주의하여야 할 것입니다.
즉, 앞 사례에서 장하리가 보내온 내용 증명을 보면 계약 해제의 근거 로 위약금 조항을 들고 있는바, 이는 잘못된 것이고, ‘민법 제565조 에 따라 계약 해제코자 하오니 해량 바랍니다’라는 문구가 적합하다 할 것입니다.