위임장 등의 서류 확인하였으면 문제없을까?
민법상 ‘표현대리’라는 조항을 두어, 대리권이 존재하는 것으로 오인 한 사람이 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다면 예외적으로 유효한 법률행위로 인정하고 있으나, ‘표현대리의 효과를 주장하려면 자칭 대리인이 본인을 위한다는 의사를 명시 또는 묵시적 으로 표시하거나 대리의사를 가지고 권한 외의 행위를 하는 경우에 상대방이 자칭 대리인에게 대리권이 있다고 믿고 그와 같이 믿는 데 정당한 이유가 있을 것을 요건으로 하는 것인바, 여기서 정당한 이유 의 존부는 자칭 대리인의 대리행위가 행하여질 때에 존재하는 모든 사정을 객관적으로 관찰하여 판단하여야 한다.라고 하여 사정에 따 라 대리인이 인감증명서, 인감도장, 등기권리증 등을 소지하고 있었다 는 사실만으로는 정당한 사유를 인정하지 않는 경우도 있으므로 이 점 주의하여야 할 것입니다.
※ 관련판례
[대법원 2009.11.12. 선고 2009다46828 판결 : [소유권말소등기)]
즉, 앞 사례와 같은 경우 김몰라가 위임사실을 추인하거나, 김도주에 게 표현대리가 있었음을 주장할 정당한 사유가 없는 이상 김몰라에 게 임대차계약의 효력을 주장하기 어렵고, 도주한 김도주를 상대로 계약금에 대한 반환청구를 할 수밖에 없습니다.
따라서 대리인과의 임대차계약을 체결하는 경우 위임장, 인감증명, 인 감도장, 등기권리증 등의 대리권한이 있는지의 서류를 확인하는 것 외 에 부동산 소유자(소유자가 아닌 자가 대리인과 짜고 소유자인척 할지도 모른다는 사정까지 감안하여) 간 전화통화를 한다든지 계약체결 전 부 동산 소유자를 찾아가 대리권 유무 등을 확인하는 절차를 거쳐 위임 사실을 별도로 확인하는 것이 필요하다 할 것입니다.