묵시의 갱신 ‘전 임대차와 동일한 조건’
이와 같이 계약서 상 자동연장을 두지 않은 임대차계약에 있어 계약 기간 만료에 따라 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때의 전 임대차와 동일한 조건’을 잘못 이해하는 경우가 있습니다.
예를 들어, 현실에 비추어 보면 임대차계약만료 시점이 다가오고 임대 인이 임차료인상을 할 것 같은데 임대인의 연락 없이 임대차계약이 묵 시의 갱신이 된 경우, 최초 임대차계약기간인 2년 동안 묵시의 갱신이 되었다고 생각하는 경우입니다.
법정갱신의 경우 임차조건 등 일반적인 계약의 내용에 있어서는 전 임 대차계약과 동일하게 갱신된 것으로 보지만, 존속기간’만은 전 임대 차와 동일한 것이 아니라 기간의 약정이 없는 것으로 보고, 민법 제
635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있고, 이 경우 다음의 법률조항 ②항에서 정한 기간이 경과한 때에 계약해지의 효력이 생깁 니다.
※ 민법 제635조(기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고)
- 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고 를 할 수 있다.
- 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
- 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6 월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
- 동산에 대하여는 5일
즉, 묵시의 갱신이 된 경우, 임대인이 계약해지를 통고한 경우에는 임 차인이 해당 통고를 받은 날로부터 6개월 후, 반대로 임차인이 해지 를 통고한 경우에는 임대인에게 도달한 날로부터 1개월 후에 계약해 지의 효력이 발생하여, 임차인은 명도의 의무를, 임대인은 임대차보증 금 반환의무를 가지게 됩니다.
따라서 현실에 있어서는 적어도 임대차계약의 종료 5개월 전에 임대 차계약의 유지여부 등을 결정하고, 임대차계약서 상 자동연장 조항의 유•무 등을 파악하여 대응하여야 할 것입니다.