과반수 지분권자와의 임대차계약 체결
우선 과반수 이상의 지분권자와 체결한 임대차계약은 적법하고 사용, 수익하는데 아무런 문제가 없으리라는 것이 일반적인 생각일 것입니다.
하지만 우리 민법 제265조는 ‘공유물의 관리에 관한 사항은 공 유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 라고 하여 공유물에 대하여 관리행위인 ‘임대차’ 등의 경우 지분의 과반수(1/2 초과)로서 결정할 수 있지만, 재산의 멸실이나 훼손 을 방지하고 그 현상을 유지코자 하는 보존행위의 경우 일부지분권 자라 할지라도 각자가 행사할 수 있어 일부지분권자의 보존행위로서 의 명도청구가 문제가 됩니다.
이에 대하여 대법원의 다수의견은 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라 도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사 용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있 는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 접유하고 있는 자에 대 하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있 다라고 하여 소수지분권자가 보존행위로서 공유물 전부에 대하여 명 도를 청구할 경우 이를 명도 하여야 한다는 것입니다.
다만, 해당 판결에 있어 ‘관리행위’와 ‘보존행위’에 대한 구분이 없어 문제가 되는데 보충의견으로서 ‘보존행위는 당해 공유물의 멸실, 훼 손을 방지하고 적절하게 유지 보존하기 위한 것이므로 이는 공유물 의 관리 이전의 문제로서 공유지분의 많고 적음에 관계없이 할 수 있고
제3자에 대하여 할 수 있음은 물론이고 필요한 경우에는 다른 공유자에 대하여도 할 수 있을 것이며, 그 보존행위의 형태는 수선, 유지, 보관 등 여러 가지가 있을 수 있으나 필요한 경우에는 인도나 명도도 청구할 수 있다:라고 하여 이를 명확히 구분함으로써 사안에 따라 일부지분권자의 명도청구를 받아들여야 할지 결정하는 것이 옳 아 보이나, 법률적 판단은 위와 같이 판례의 ‘다수의견’에 따라야 합 니다.
※ 관련판례
[대법원 1994.3.22. 선고 93다9392,93다9408 전원 합 의체판결 [소유권이전등기, 공동투자이익금반환)]
따라서 소유자가 여러 명인 경우(지분권자인 경우) 임대차계약을 체결 함에 있어서는 소유자 전부를 임대인으로 임대차계약을 체결하는 것 이 추후 법률적 문제가 발생되지 않음을 주지하여야 합니다.