가압류 선순위 근저당권 말소(또는 감액)를 전제로 체결하는 임대차계약
가압류나 선순위 근저당권의 말소를 전제로 하는 임대차계약 체결의 경우, 해당 내용을 임대차계약서(또는 별도의 확인서)에 해당 내용을 명 확히 기입하는 것이 우선되어야 합니다(해제일정 및 위반 시 계약해제권, 계약금의 반환, 위약금 등)
또한, 위와 같은 특약을 기입한다 하더라도 부동산 소유자가 이를 불이행하여 해당 부동산이 경매가 되거나 문제가 생길 경우, 특약에 의해 계약을 해제(해지)하고 기 지급한 계약금 및 잔금 등의 청구권 을 가지게 된다 하더라도 부동산 소유자의 재산이 해당 부동산에 한 정되어 있다면 기 지급한 계약금이나 잔금 등은 회수할 수 없는 문 제가 발생합니다.
따라서 특약을 기입하고 나서 취해야 할 행동은 계약금 지급 시 계 약금에 대한 타 부동산에 담보설정을 한다든가, 타 담보가 없다면 피해를 최소화하기위한 계약금을 최소화하고, 잔금지급 전 가압류나 근저당권 말소를 확인하여 잔금을 지급하는 방법이 있으며,
만약 앞 사례와 같이 잔금을 이용하여 가압류나 근저당권 말소를 약속하는 경우에는 잔금을 지급하고, 부동산의 소유자가 이를 해제나 말소할 것을 기다릴 것이 아니라,
직접 잔금을 소지하고 지급하지 않은 상태 에서 부동산 소유자와 함께 소유자의 채권자(가압류 권자, 근저당권자)에 대한 채무변제 및 해제(말소)서류 접수 등을 확인하는 것이 최선의 방법이라 할 것입니다.
앞에서 본 사례가 설마 발생하겠냐’며 생각하는 분들도 있겠지만 앞 사례는 약간 각색하였을 뿐이지 실제 발생한 사건을 토대로 작성 한 것이기에 설마’라는 생각이 가장 위험하다는 것을 항상 염두에 두어야 하겠습니다.