가압류(가등기)나 근저당권이 과하게 설정되어 있는 점포는 무엇 이 위험한가요?
앞 사례와 같이 가압류가 등기되어 있거나 실제 부동산의 가액 전 부나 때로는 초과해서 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 임대차계 약을 체결해야 하는 경우가 있습니다.
가압류는 가압류권자가 부동 산 소유자에 대하여 청구금액만큼의 채권이 존재한다는 뜻이며, 당 장 문제가 발생하는 것은 아니지만 추후 가압류의 채권자가 판결 등 의 집행권원을 통해 해당 부동산을 경매에 넣을 수 있는 부담이 있 을 수 있으며, 과도한 근저당권의 경우에도 근저당권자에게 부동산 소유자가 변제를 지체하거나 못할 경우 경매에 들어가게 되고,
아무 리 선순위 근저당권자의 뒤에 물권(근저당권, 전세권 등)을 설정하였다 하여도 경매를 통한 배당금은 선순위 근저당권자에게 우선 배당됨으 로 변제받을 수 있는 금원이 없다는 문제가 있습니다.
특히 부동산에 가등기나 가처분이 등기되어 있는 경우에는 단순히 돈을 받기 위한 등기가 아니라 해당 부동산에 대한 ‘권리가 있다는 것을 의미하는 것으로, 해당 기가 있는 상태에서의 거래는 추후 가 등기나 가처분이 현실화될 경우 취득한 권리를 상실하게 됩니다.
따라서 가등기나 가처분이 설정되어 있는 부동산의 임대차나 담보설정은 말소되지 않는 한 회피하는 것이 바람직하며, 가압류나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우에 있어서는 가압류의 해제, 근저당권 의 말소 또는 채권최고액의 감액을 전제로 임대차계약을 체결하여야 하는데 이 또한 주의를 기울이지 않으면 안 됩니다.